בדיקות תקופתיות לבניין: מה חובה לפי חוק, באיזו תדירות ומי בודק

בכל בניין יש רשימה של בדיקות תקופתיות: מעליות, מערכות כיבוי אש, חשמל, גנרטור, גז ועוד. הבעיה היא שחלק גדול מהמידע שמסתובב ברשת מציג המלצות כאילו היו חובה בחוק, וממציא תדירויות שאין להן מקור. במאמר הזה הפרדנו בין שלושה דברים: מה החוק מחייב עם תדירות ברורה, איפה יש חובה כללית בלי תדירות, ומה הוא לוח מועדים מומלץ. לכל סעיף צירפנו את המקור.

בדיקות שהחוק מחייב, עם תדירות ברורה

• מעליות: בדיקה של בודק מוסמך למעליות לפחות אחת לשישה חודשים. הבודק שולח תסקיר לבעלים ולמשרד העבודה, והבעלים מזמינים את הבדיקה, משלמים עליה ומתקנים את הליקויים. את הפרטים פירטנו במאמר חוק ותקן מעליות.
• מתקן החשמל הציבורי בבניין רב קומות: בדיקת תקינות לפחות אחת לשנה, כולל תפקוד הגנרטור והמפסק המחלף. הדוח נמסר לבעלים, וליקויים מתקנים בלי דיחוי. החובה חלה על בעל המתקן או על מחזיקו.
• מתקן גז (גפ"מ), כולל מערכת גז מרכזית: בדיקה תקופתית לפחות אחת לחמש שנים. כאן החובה היא על ספק הגז, והצרכן חייב לאפשר לו לבצע את הבדיקה.
• מטפי כיבוי: לפי התקן הרשמי למטפים (ת"י 129 חלק 1), יש בקרה שוטפת, ביקורת של מבקר מטפים מורשה, ותחזוקה שתדירותה תלויה בסוג המטף. האחריות על בעל הנכס או על המחזיק.
• מתקני משחקים, אם יש: לפי ת"י 1498, ביקורת חזותית לפחות פעם בחודש ובדיקה ראשית לפחות פעם בשנה על ידי גורם מקצועי שהוכשר לכך.

חובה כללית, בלי תדירות קבועה

• מערכות בטיחות אש: חוק הרשות הארצית לכבאות והצלה מחייב להחזיק את כל סידורי הבטיחות במצב תקין. לפי סעיף 40(א) לחוק, גם מי שעוסק בתחזוקת השטחים המשותפים נחשב "מחזיק" לגבי אותם שטחים, כך שהאחריות יכולה לחול גם על חברת הניהול ולא רק על הבעלים.
• ציוד כיבוי בבית מגורים: בבית מגורים בן ארבע קומות לפחות, ברזי הכיבוי, הזרנוקים, הגלגלון והמטפים צריכים להיות תקינים בכל עת. התקנות לא קובעות כל כמה זמן בודקים.
• מקלט משותף: צריך להיות במצב שמאפשר שימוש בו בכל עת, נקי ופנוי. הרשות המקומית רשאית להיכנס, לבדוק ולדרוש תיקון. אין בודק תקופתי קבוע.
• ספרינקלרים וגילוי אש: התדירויות נקבעות בתקני התחזוקה (ת"י 1928 לספרינקלרים, ת"י 1220 חלק 11 לגילוי אש), ולא בתקנה שקובעת מועדים.

בניינים גבוהים ורבי קומות: לוח המועדים של כבאות והצלה

הטבלה של "חודשי, חצי שנתי, שנתי, דו שנתי" שמופיעה באתרים רבים מקורה בתקנות תחזוקת סידורי בטיחות אש בבניין גבוה ורב קומות מ-2018. ב-2019 פרסמה כבאות והצלה את אותם מועדים כ"פעולות מומלצות", עד שיותקנו תקנות. לבניין גבוה (מעל 13 מטר) ולבניין רב קומות (מעל 29 מטר), בקצרה:

• ביקורת חזותית חודשית ברב קומות, כולל דלתות אש.
• ניסוי מערכת הכריזה ותאורת החירום כל חצי שנה.
• גילוי אש, ספרינקלרים ומטפים פעם בשנה.
• פאנל כבאים, שליטה בעשן, מערכת לחץ אוויר וגנרטור פעם בשנתיים.
• תיקון ליקוי תוך 14 ימי עבודה, ותיק בטיחות שנשמר שבע שנים.

בין אם מתייחסים ללוח הזה כחובה ובין אם כהמלצה, כשקורה אירוע השאלה הראשונה תהיה אם הבניין תוחזק. לכן אנחנו מתייחסים אליו כמינימום. בבניין גבוה כדאי לבדוק את המעמד המעודכן מול כבאות והצלה או מול עורך דין.

מה שמסתובב ברשת ולא מצאנו לו מקור מחייב

• בדיקת חשמל כל חמש או עשר שנים בבית משותף רגיל או בבניין משרדים: המספרים האלה באים מטבלה של צוות מקצועי משנת 2020, לא מתקנה. חובה מפורשת יש בבניין רב קומות (פעם בשנה) ובעסקים שטעונים רישוי.
• ניקוי מיכלי המים על הגג פעם בשנה: לא מצאנו תקנה שקובעת ניקוי וחיטוי תקופתי למיכל בבית משותף. זה עדיין נוהג נכון.
• כיול גלאי פחמן חד-חמצני בחניון: לא מצאנו חובה ארצית. יש עיריות, כמו תל אביב, שדורשות כיול שנתי ותעודה במסגרת רישוי עסקים.

איך מנהלים את זה בפועל

בבניין עם עשרות מערכות, הבעיה היא לא לדעת מה צריך, אלא לא לפספס. באחזקת המבנים שאנחנו מנהלים, כל מערכת נרשמת עם המועד הבא שלה, לפי הדרישה המחמירה מבין החוק, התקן וההמלצה. כל בדיקה נפתחת כמשימה עם אחראי ותאריך, והתעודה או התסקיר נשמרים בתיק הבניין. כך, כשמגיע בודק, מבטח או רשות, הכל נמצא במקום אחד.

מקורות

• פקודת הבטיחות בעבודה [נוסח חדש], תש"ל-1970, סעיפים 58 עד 70 (מעליות).
• תקנות החשמל (מיתקן חשמלי ציבורי בבנין רב קומות), תשס"ג-2003, תקנות 18 ו-19.
• חוק הגז הפחמימני המעובה, התשפ"א-2020, סעיף 25.
• חוק הרשות הארצית לכבאות והצלה, התשע"ב-2012, סעיפים 40 ו-41.
• תקנות שירותי הכבאות (ציוד כיבוי בבתי מגורים), תשל"ב-1972.
• חוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א-1951, סעיפים 14 ו-14א (מקלטים).
• כבאות והצלה לישראל, תחזוקת סידורי בטיחות אש בבניינים גבוהים ורבי קומות, יוני 2019.
• תקנים: ת"י 129 חלק 1, ת"י 1928, ת"י 1220 חלק 11, ת"י 1498.

המידע במאמר הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי. דרישות יכולות להשתנות לפי סוג הבניין, רישוי העסק והרשות המקומית.