הכנו לכם רשימה של סוגי המערכות והציוד העיקריים שחברה שעוסקת בניהול בנייני משרדים צריכה לטפל (כמובן שהרשימה עוד ארוכה וזו רק טעימה) שחשוב שיהיו בבניין המשותף וגם סיבות נוספות להתקנתן – מלבד העובדה שכמובן מדובר במערכות חיוניות המצילות חיים. גזרו ושמרו! זה מידע שיכול להציל את הדיירים שלכם, להגן עליהם ולוודא שבעת הצורך יוכלו ליהנות מביטחון מקסימלי.

אילו סוגי מערכות וציוד קיימים?

• ספרינקלרים – ספרינקלר הוא מתז מים המזהה כשיש חום גבוה, ומתיז מים כדי לסייע בכיבוי האש. אם גלאי העשן לא פעיל או לא מתריע בזמן על שריפה, הספרינקלרים בהחלט יסייעו בכך וגם יתריעו על שריפה.
• גלאי עשן – גלאי עשן הוא אחד הפריטים הנפוצים ביותר במערכות השומרות על חיינו. בייחוד במקום עמוס ועל אחת כמה וכמה במקום בו עוסקים באש גלויה לאורך היום (למשל בדוכני מזון, מסעדות וכדומה) – חשוב להתקין גלאי עשן ולוודא שהוא פעיל ותקין. וזה לא סתם חשוב, זו חובה על פי תקן.
• יציאת חירום – במקרה של שריפה או כל צורך אחר בפינוי מידי, שלטי יציאת חירום ואורות חירום מסייעים לפינוי מהיר ובטוח מהמבנה. מומלץ להכיר את יציאות החירום ולוודא שהדיריים בבניין יודעים היכן הן ממוקמות, לאן הן מובילות וכדומה.
• לחצן מצוקה במעלית – לחצן המותקן במעליות עליו ניתן ללחוץ כדי לקבל עזרה באופן מיידי. נועד לשימוש במקרי חירום או במקרים בהם המעלית נתקעת. התקנתם לחצן? מעולה. כעת חשוב לוודא באופן תקופתי שהוא פעיל ועובד, למקרה שיהיה צורך בחילוץ.
• דפיברילטור – מכשיר שנועד להציל חיים. נקודה. הדפיברילטור הוא מכשיר החייאה המסייע במקרים של פרפור חדרים. בבניינים שבניהולנו, אנו רוכשים דפיברילטור עבור כל לקוחותינו ודואגים לתחזוקה שוטפת שלהם ועל פי צורך. וודאו כי יש מספיק אנשים במבנה שיודעים להשתמש במכשיר, כדי שבמידת הצורך יינתן מענה רפואי ראשוני הולם למי שזקוק לכך.
• מראות בחניון – פתרון פשוט ומציל חיים. המראות נועדו לשקף לנהג את המתרחש בחניון באזורים אסטרטגיים בהם שדה הראיה שלו מוגבל  ,חשוב לנקות אותן ולוודא תקינותם.
• מעקות תקינות – אין די מילים כדי להסביר ולהתריע עד כמה חשוב לוודא שכל מעקות הבניין תקינות, שלמות ובטוחות לשימוש  ,במקרים שמודבר במגדל משרדים או מתחם מסחרי מדובר על חובה .

ביקורת תקופתית

כל מערכת בבניין מצוידת בתקן, המפרט באיזו תדירות יש לבדוק אותה ולוודא שהיא תקינה. בייחוד הכל הנוגע למערכות מצילות חיים – אסור שיהיו פשרות. וודאו שחברת הניהול שלכם פועלת בהתאם לדרישות התקן, שהיא יוזמת בדיקות תקופתיות וגם דרשו לקבל את דו"חות הביקורת מהספק, כך שתהיו בטוחים שככל שיש ליקויים – הם מטופלים, וגם שבתום התהליך אתם מקבלים אישור כבאות שנתי (חשוב לדעת; זהו לא אישור המעיד על כך שהמערכות תקינות. וודאו מול הספק שהמידע שקיבלתם מהימן).

הבטיחות חשובה לכם? בדקו את פוליסת הביטוח

חשוב לעמוד בתנאי הפוליסה שלכם, וכדי לעשות זאת בדקו בפוליסת הביטוח שלכם מהן דרישותיה של חברת הביטוח. הן לא נמצאות שם סתם ולא נכתבו כלאחר יד, זהו מידע שיכול להציל חיים ואם תיישמו אותו כהלכה – תפחיתו משמעותית הסיכון לטרגדיה בבניין.

בנוסף, חשוב לדעת: אי עמידה בתנאי הפוליסה גוררת תגובה מצד חברת הביטוח, ובמקרה שתזדקקו לכך – חברת הביטוח תההי רשאית להתנער מאחריות.

דרכי מילוט באירוע חירום

הזכרנו קודם לכן את שלטי יציאת החירום ואת החשיבות שבללמד את הדיירים היכן ממוקמת יציאת החירום ומהן דרכי המילוט האופציונליות מהבניין. במקרה של אירוע חירום, כולם פועלים על אוטומט – אתם חייבים לוודא שהאוטומט הזה אכן יוביל אותם לדרך הבטוחה החוצה מהבניין, במהירות וביעילות. מדי פעם רעננו את נהלי הבטיחות בעת אירוע חירום והפצירו בדיירים שלא לחסום את דרכי המילוט מהבניין בדרכים שונות (למשל, למקם בהן ציוד פרטי וכדומה).

לא רק התקנה – גם התחזוקה חשובה

אין די בכך שהתקנתם מערכות מצילות חיים, חשוב גם לדאוג לתחזוקה השוטפת שלהם כדי למנוע ליקויים ולוודא שבזמן אמת הן יתפקדו כראוי. כשאתם דואגים לבצע תחזוקה שגרתית למערכות השונות, אתם פשוט מצילים חיים! לצד זאת, כך תמנעו תיקונים יקרים בהמשך (עבור מערכות הדורשות תיקון שלא נעשה בזמן), תאריכו את תוחלת החיים של הציוד והכי הכי חשוב: תיהנו משקט נפשי מקסימלי שהאנשים שאתם דואגים לרווחתם אינם חשופים לסיכון. זה לא חשוב אם מדובר בניהול קניון או בניין משרדים בעת הצורך דיירי הבניין ומשתמשי הבניין יוכלו להשתמש בציוד או במערכת במהירות, ביעילות ובשיא הביטחון.

The post מידע שיכול להציל חיים: מדוע חשוב להתקין ולתחזק מערכות מצילות חיים במבנה וכיצד עושים זאת נכון? first appeared on קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

הפוסט מידע שיכול להציל חיים: מדוע חשוב להתקין ולתחזק מערכות מצילות חיים במבנה וכיצד עושים זאת נכון? הופיע לראשונה ב-קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

עומדים מאחורי הסלוגן שלנו

הסלוגן שלנו, "ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים", לא מורכב מאוסף מילים ריק מתוכן – אנחנו לגמרי עומדים מאחוריו, וחשוב לנו שתיהנו מאיכות חיים גבוהה ככל הניתן. כחברה לניהול ואחזקת מתחמים מסחריים ופרטיים, הצבנו את טובת הדייר בראש סדרי העדיפויות שלנו מתחיל בניהול ותחזוקה מושלמת של הבניין, בכל ההיבטים. מה זה אומר? ואיך נראית איכות חיים בעידן המודרני? הנה זה בא.

למקרה שתהיתם: זה חשוב

היום אנשים לא מחפשים רק מבנה עם ארבע קירות, מזגן מתפקד וחנייה צמודה – הם רוצים להיות חלק ממשהו גדול יותר, להשתייך לקהילה – ובזה בדיוק אנחנו מומחים.

בתור חברה שעוסקת בניהול בנייני משרדים חייבת לשפר את איכות החיים של הדיירים , אז למה חשוב כל כך לפתח קהילה? קודם כל, כי לשם צועד העולם. יש הרבה מקומות שאפשר לחסוך בהם בלי שתהיה לזה השפעה שלילית על התפעול השוטף של המגדל ולהיפך, זה אפילו יעזור לכם ליהנות מאיכות חיים גבוהה בתקציב מעולה (סמכו עלינו, בזה בדיוק אנחנו מבינים), אך פיתוח קהילה הוא לא המקום שבו כדאי לחסוך.

גם אם כל דייר סגור ומסוגר מאחורי המשרד שלו ובעיקר אם הדיירים לא פוגשים זה את זה לעתים קרובות, פיתוח קהילה יכול לשפר משמעותית את החיים במגדל ולהפוך אותם להרבה יותר נעימים לכולם. אז איך אנחנו עושים את זה? הנה כמה דרכים בהן קבוצת אחלה מפתחת קהילה.

1. ניהול וייזום קבוצות רכישה

הגיע הזמן להחליף את שטיח הכניסה למשרד? רוצים לחדש את העציצים בלובי? יש לכם כוח צרכני – ואנחנו נעזור לכם לממש אותו! במסגרת הפעילות שלנו לטובת הקהילה ובשיתוף פעולה עם החברה שבבעלותה הפרויקט או הנציגות שלה, אנו יוזמים קבוצות רכישה רלוונטיות לחיי הדיירים בהתאם לצרכים העולים מהקהילה או כאלה שאנחנו מזהים, ומארגנים הנחות לקנייה מרוכזת דרך שלל ספקים מתאימים – והכי איכותיים ואמינים שיש. כך הדיירים מרוויחים שירות מעולה ואת המוצרים שהם זקוקים להם, בכל תחום שהוא, ואנחנו עוזרים לחיים המשותפים להיות טובים יותר – לכולם!

• אירועים קהילתיים

מהי קהילה אם לא אירועים המשותפים לחברי וחברות הקהילה? יחד עם החברה שבבעלותה הפרויקט או עם הנציגות שלה, אנחנו מארגנים מגוון אירועים קהילתיים בהתאם לאופי הדיירים, אירועים מיוחדים, חגים וכדומה – ואפילו Happy Hour שמוציא את כולם מהשגרה לכמה רגעים! אך לא רק במסיבות עסקינן, כי אם גם בתוכן המותאם לילדים ולמבוגרים, כמו הרצאות עם הרבה ערך מוסף ועניין לנוכחים בסוגיות הרלוונטיות לחיי הדיירים, אירועים לילדים עם מתנפחים והפעלות ואירועים נוספים כיד הדמיון הטובה עליכם – אנחנו כאן בשבילכם!

• ספקים טובים בשירות הפרויקט

כחלק מהשירותים התורמים לאיכות החיים שאנו מציעים ללקוחותינו, אנו מעמידים לרשותם את "סוללת" ההמלצות שלנו – מגוון ספקים אמינים שיוכלו לשרת את הדיירים במידת הצורך. הספקים כולם ללא יוצא מן הכלל נבחרו בקפידה ולעולם לא נמליץ על איש מקצוע שאינו איכותי ואינו בעל מוניטין חיוביים, כך שנהיה בטוחים שיעניק ללקוחותינו את התמורה הטובה ביותר. מאנשי תחזוקה ועד ליועצים פיננסיים – נשמח להפוך את החיים לדיירי הפרויקט לנוחים יותר.

כך מעלים את ערך הפרויקט

מעבר לערך הממשי המתקבל כתוצאה מפיתוח חיי הקהילה ומקיום פעילויות, ירידים ופעילויות רווחה שונות ומגוונות ומעבר לעובדה שזה פשוט הופך את החיים במגדל לנעימים יותר – יש כאן אלמנט חשוב של העלאת ערכו של הפרויקט. אנחנו מדברים לא מעט על השבחת נכסים ועל האופן שבו הדבר קורה בפועל – ולזה בדיוק אנחנו מתכוונים. כשבפרויקט מסוים מתקיימות לאורך השנה פעילויות מגוונות, כשנראה שלחברת הניהול אכפת ממה שקורה בבניין ורווחת הדיירים חשובה לה ומעל הכול – כשהדיירים עצמם מרגישים שהם מקבלים תשומת לב מלאה ואכפתיות לכל אורך הדרך, לא רק ברמה הבסיסית בה הכול מתוחזק כראוי אלא גם תחומים הנוגעים להעשרה ורווחה – הנכס משתבח אוטומטית!

The post כאן בונים קהילה: הכירו את מחלקת פיתוח קהילה של קבוצת אחלה first appeared on קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

הפוסט כאן בונים קהילה: הכירו את מחלקת פיתוח קהילה של קבוצת אחלה הופיע לראשונה ב-קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

סיוע בבחירת ספקים

יועץ אחזקה תורם לפרויקט כבר בשלבי הבנייה הראשוניים, בעת בחירת הספקים השונים שיתנו שירות לפרויקט. ליועץ האחזקה בדרך כלל יש ניסיון משמעותי בבחינת ספקים איכותיים וטובים, עם ניסיון רב, שיוכלו להבטיח שהפרויקט יתנהל על מי מנוחות – ויחסוך לכם כסף. פרויקטים קמים ונופלים על ספקים טובים יותר או פחות, אתם צריכים לצידכם אנשים שיוכלו לתרום לפרויקט באופן מקסימלי ולעשות את עבודתם נאמנה. יועץ חיצוני יסייע לכם בכך.

• תכנון מערך האחזקה

ניהול קניון או אחזקת בנייני משרדים או פרטיים בנוחות מקסימלית – זאת השאיפה! עם יועץ אחזקה תוכלו למקסם את מערך האחזקה בנכס, לתכנן אותו באופן מיטבי ולהפחית משמעותית את הוצאות התחזוקה השונות לאורך חיי הנכס. כיצד התכנון בא לידי ביטוי? הנה כמה מחלקות חשובות:

• איחוד/ ניתוק תפעולי – האם כדאי לאחד או לנתק את חלקיו השונים של הפרויקט, כדי לצמצם עלויות תפעול ואחזקה ולייעל את המערכת? במסגרת תפקידו, מבצע היועץ פרוגרמה של שטח השימוש המשותף לכל הדיירים ונבדקת אפשרות לאחד או לנתק את האזורים השונים, מהחניון ועד לקומת המגורים (אם מדובר בניהול בנייני משרדים המכילים גם שטחי מגורים). כשהבחינה הזו נעשית כבר בשלב הזה ומתקבלות החלטות על פיה, היא חוסכת המון בהמשך.
• תוכנית תפעולית – תפקידו של יועץ ארגוני הוא בין היתר לתכנן את הפרויקט מבחינה פונקציונלית-תפעולית. אילו המלצות מעודכנות קיימות בהיבט הבטחוני של הבניין? כיצד כדאי לתכנן את שטח המחסן במבנה? האם מדובר בפרויקט משולב של דירות ומתחמי משרדים ויש לכך השלכות תפעוליות? איך מייעדים את השטחים השונים בבניין כך שהשטח יהיה אידיאלי לכולם? על כל הסוגיות הללו ורבות נוספות מומלץ להיעזר בחברות ניהול בנייני משרדים.
• שילוב מערכות מתקדמות – העתיד קורא לבניית מבנים חכמים! ומבנים חכמים כוללים מערכות חכמות. יועץ אחזקה יידע לסייע לכם לשלב מערכות חכמות בבניין העתידי, כאלה שיידעו לחסוך באנרגיה, מערכות תקשורת מתקדמות, מערכות לשליטה במספר מוקדים ומערכות בבניין, מערכת קריאות מונים אנרגיה מרחוק, הפחתת צריכת החשמל וכדומה.
• חומרי גמר – לבחירת חומרי הגמר לפרויקט יש השפעה על הצלחת הפרויקט ועל האחזקה השוטפת, ולכן גם כאן יועץ אחזקה יכול לחלוק מניסיונו ולסייע בבחירת חיפויי רצפה וקיר, חומרי גמר לשטחים ציבוריים, כלים סניטריים, פיתוח השטח  ועוד.
• הוצאות אנרגטיות ‑ כשם שהעתיד צועד לקראת בניינים חכמים עם מערכות חכמות, כך יותר ויותר מיושמות מערכות ירוקות שנועדו לצמצם את צריכת האנרגיה ולתרום לכדור הארץ. זוהי לא פריבילגיה או בחירה, זה חשוב ביותר – ויועץ אחזקה יוכל לסייע לכם בכך ולתכנן מערכות להפחתת עלויות האנרגיה בהיבטים שונים – אשפה, חימום, מיחזור, היתכנות לגג סולארי וכדומה.
• חיסכון כספי בתפעול הנכס בעתיד

בהמשך, כשמכינים את החוזה, בודקים את התקציב המשוער וגם אחר כך, בשלב מסירת הבניין ובחירת חברת הניהול – גם שם יועץ אחזקה תורם מניסיונו ומתריע על כשלים עתידיים, מציע אפשרויות ייעול להקטנת הוצאות האחזקה השונות (ביטוח, ניקיון, שמירה, תחזוקה, אבטחה וכדומה). האימפקט של ההשקעה הזו ממשיכה בתרומתה גם שנים קדימה!

• הצעות ייעול תוך חשיבה על משתמשי הנכס

איך בונים קהילה? האם כדאי ליצור שבילי אופניים סביב הנכס? אולי כדאי לשלב חדר כושר בנכס, לרווחת דיירי הבניין? על ההיבטים הללו, שכולם כוללים חשיבה על משתמשי הנכס, עונה יועץ האחזקה. גם כשהמבנה מתוכנן עד דק ועונה על כל הדרישות הפונקציונליות, עדיין יש שלל דרכים למקסם את השימוש בו ולדאוג לרווחת הדיירים. זוהי הדרך הבטוחה לדאוג שהבניין לא רק עומד על תילו – אלא גם יעלה את ערכו בהמשך ויהיה אטרקטיבי לאורך זמן.

The post חיסכון, ייעול ומקסימום תמורה: מדוע חשוב לשכור יועץ אחזקה בשלב הבנייה? first appeared on קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

הפוסט חיסכון, ייעול ומקסימום תמורה: מדוע חשוב לשכור יועץ אחזקה בשלב הבנייה? הופיע לראשונה ב-קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

לוחות זמנים לפעילות הבניין

מתי מגדל הולך לישון? אתם קובעים! כחלק מהתקנון כדאי להגדיר מהן שעות הפעילות של מגדל המשרדים. זה חשוב גם בהיבט התפעולי וגם בהיבט הניהולי. בהיבט התפעולי, רצוי שתדעו אילו מערכות צריכות לפעול מתי. יש מערכות שצריכות לפעול בשעות הפעילות כשהבניין פעיל ויש בו דיירים ויש כאלה שחייבות לפעול גם אחרי שעות הפעילות. מאידך, יש מערכות שכדאי לחסוך את השימוש בהן בשעות בהם המגדל לא פעיל – כך חוסכים המון כסף ובלאי מיותר.

בהיבט הניהולי, חשוב שתדעו מתי הבניין פעיל כדי לנהל את כל סוגיות אחזקת המתחמים המסחריים כגון ניקיון, שמירה ואבטחה והיבטים נוספים התורמים לתפקודו התקין של המגדל ושל דייריו.

תקנון למתחם מסחר ומזון? חשוב כפליים

יש משרדים שאין בהן דריסת רגל רחבה מדי, אלא רק של העובדים עצמם. לעומת זאת יש מתחמים – כמו מתחמי מסחר, שירות או מזון שיש בהם תעבורת הולכי רגל גבוהה מאוד, ובאופן טבעי מתוקף הפעילות המתקיימת בהן – הסיכון גדל והאכיפה חייבת להיות מוסדרת בהתאם. כך למשל, באזורים לממכר והכנת מזון חשוב להכניס לתקנון כי על השוכרים להקפיד על שטיפה יסודית באמצעות מסיר שומנים את אזורי הישיבה שבשטחם. זהו לא סעיף של מה בכך, הוא חשוב מאוד בייחוד אם מדובר במתחם פתוח ללא גג(בעקבות תקן ריצוף נגד החלקה), שאז הרבה יותר מורכב להסיר ממנו שומנים והוא מועד להחלקה עשרת מונים.

התראות וקנסות (תייצרו שיניים)

כשכולם יודעים מה מצופה מהם – החיים הרבה יותר פשוטים ונעימים לכל הדיירים. אך מה קורה כשאחד השוכרים מתנהג שלא כשורה? במקרה כזה חשוב שהוא יידע מהן הקנסות שעלולים להיות מוטלים עליו – ואת זה אתם חייבים לציין בתקנון. לא תוכלו להתריע ולהטיל קנסות מבלי שתפרטו בדיוק מה מוגדר כהפרה וכיצד נראית סנקציה בהתאם. תוכלו להחליט מה נחשב להפרה בוטה של התקנון ומה יגרור רק התראה, ולאחר כמה התראות מגישים קנס.

אזורי עישון

האם מותר לעשן בכל האזורים הפתוחים בבניין, או שיש אזור מוגדר לכך? האם גם בתוך החללים הפתוחים תרצו להקצות שטח ספציפי לעישון או שאין אכיפה על כך? הגדרת אזורי עישון היא סעיף חשוב נוסף שכדאי להכניס לתקנון המשותף. אתם לא רוצים לקבל קנסות על עישון בחללים ציבוריים שלא כהלכה, ואתם לא רוצים שהמשתמשים במבנה יסבלו כתוצאה מכך. וודאו שכל השוכרים יודעים בדיוק היכן ממוקמים אזורי העישון הייעודיים במבנה.

חיות מחמד

האם מותר להחזיק חיות מחמד בשטח המשרדים? האם כל אחד יכול להביא את חיית המחמד שלו למתחם? האם יכולה לקום חנות בעלי חיים במתחם? אם מדובר בבניין מגורים, האם יש מספר מסוים של חיות מחמד מקסימלי שכל דייר יכול להחזיק? גם הפרטים הללו יכולים וצריכים להיות חלק מהתקנון המשותף, בייחוד אם יש דיירים הרגישים לרעש או שהדבר מהווה עבורם מטרד. כמובן שאין הכוונה כאן לכלב נחייה.

אחסון בחללים המשותפים

במבנים שיש בהם מחסן או חללים המשותפים לכל השוכרים – לעתים תכופות עולה השאלה: למי מותר לאחסן בהם, ומה בדיוק? כיצד מחלקים את השטח בין כל השוכרים? האם יש דברים שאסור לאחסן בחללים הללו? את כל הפרטים הללו כדאי לציין לפרטי פרטים בתקנון המשותף, וגם אם זה נראה לכם מיותר במבט ראשון ואפילו אם כולם חיים בהרמוניה גם כך – זה חשוב מאוד. אתם לא רוצים שתהיה חוסר הסכמה בנושאים האלו.

וונדליזם

אחד השוכרים משחית במכוון את המבנה, וגורם לנזק. מה קורה מכאן והלאה? אם סעיפים הנוגעים לוונדליזם של הרכוש המשותף יהיו חלק מהתקנון – תדעו בדיוק. כמובן שניתן לקנוס את הדיירים שנוהגים שלא כשורה, אך הדבר חייב להיות חלק מאוגדן נהלים מוסכם המפרט בדיוק מה עושים במצב של הפרות כאלה ואחרות.

בכל הסוגיות הנ"ל, מומלץ להיעזר בחברות ניהול בנייני משרדים

להן ניסיון רב בבניית תקנון מוסכם ויישומו באופן שוטף לשביעות רצון כל דיירי הבניין.

The post צ'ק ליסט: טיפים לבניית תקנון מוסכם לבניין משרדים , מתחם מסחרי , מגדל יוקרה first appeared on קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

הפוסט צ'ק ליסט: טיפים לבניית תקנון מוסכם לבניין משרדים , מתחם מסחרי , מגדל יוקרה הופיע לראשונה ב-קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

מתחילים באחזקה וטיפולים מונעים

לפני שרצים לרכוש עציצים חדשים או מפיצי ריח לבניין, מתחילים בשימור הקיים – ובפעילות אחזקה משמעותית. אחזקת שבר (אחזקה לציוד או למבנה לאחר שקרתה תקלה) היא אחד האלמנטים המרכזיים והחשובים באחזקה הכוללת. במיוחד לאחר שמערכת מסוימת נפגמת, חשוב לערוך בקרת נזקים, להבין מדוע הנזק התרחש מלכתחילה (אולי היא ישנה מדי? אולי לא מותקנת כהלכה? וכן הלאה) ולשפר להבא – כך בדיוק מונעים את ה"שבר" הבא , אנשי המקצוע שלהו מבצעים אחזקת מונעת באופן שוטף על מנת לשפר את איכות מערכות המגדל לחסוך כספים לטווח הארוך שיוכלו לעמוד לטובת הפרויקט לשדרוגים או תוספות וימנע נזק חמור יותר ברכוש ובאדם בארועי חרום.

תקציב ייעודי לשיפור הנכס

הבניין חוגג חמש שנים או יותר? זה בדיוק הזמן לדאוג לו ל"פנסיה". תקציב שיפור הוא תקציב ייעודי המשמש את הפרויקט למטרה אחת: שמירה על אטרקטיביות, כל הזמן. הצבע מתקלף? תקציב השיפור יכסה את עלות הצביעה. הריהוט בלובי לא נראה טוב? זה עלול לגמרי לפגום באטרקטיביות של המבנה ושל דייריו, ורחוק מלהיכלל תחת 'השבחת הנכס' – השתמשו בתקציב הייעודי שלכם כדי להחליף את הריהוט.

הנגשת המבנה לאנשים עם מוגבלויות

הנגשה של מקומות ציבוריים היא כבר מזמן לא טרנד או משהו שעושים מתוך רצון טוב – זוהי חובה מוסרית ראשונה במעלה. חלק חשוב בהשבחת הנכס כולל הנגשה של המבנה לאנשים עם מוגבלויות או כל מי שזקוק לכך (הורים עם עגלות, לדוגמה). נכון, לעתים הדבר כולל שיפוץ של ממש – אך זה ישתלם לכם בהמשך (וגם, כאמור, אלמנטרי ללא קשר).

יש מגוון רחב של עסקים שחייבים היום מבנה נגיש על מנת לקבל רישיון עסק , ועל מנת לא לקבל תביעות לדוגמא : ניהול קניון מחייב דוח נגישות תקין ותקף

אכפו את תקנון הבית המשותף

אין ספק: כשיש תקנון לבניין וכשאוכפים אותו כיאות – הדבר מסייע לאין ערוך להשבחת הנכס. מה זה אומר? התקנון נועד לקבוע סדרת כללים והתנהגויות המשותפות לכל דיירי הבניין, הנוגעים למגוון תחומים. חשוב להבדיל בין שני סוגי תקנונים: תקנון מצוי ותקנון מוסכם. תקנון מצוי הוא תקנון החל על כל הדיירים בבניין המשותף על פי התוספת לחוק המקרקעין. עם זאת, אם הדיירים ניסחו תקנות ספציפיות הנוגעות אליהן והתקבלו בהחלטה חוקית באסיפת דיירים – אז התקנון יקרא "תקנון מוסכם".

לא משנה איזה תקנון מיושם בבניין שלכם, מומלץ בחום לוודא שהוא אכן נאכף – זוהי אחת הדרכים הסלולות להשבחת הנכס, ובלעדיה מבנים רבים פשוט הופכים למוזנחים.

אילו דברים כדאי לכלול בתקנון? השמיים הם הגבול! בתקנון המצוי יש שורה של הוראות הנוגעות לניהול אסיפות דיירים, מינוי ועד בית, פרוטוקול לביצוע תיקונים במבנה, ניהול חשבון הבנק של התקציב המשותף, אחזקת בנייני משרדים והסכום שישלמו הדיירים כדי להשקיע בהוצאות הנדרשות לאורך תקופת המגורים.

תקנון מוסכם, כאמור, כולל כל תוספת רלוונטית נוספת, ובלבד שהיא אינה פוגעת בזכויות בעלי הדירות ואינה הופכת את הדיירים לבעלי חובות או נושאים בתשלומים ללא הסכמתם.

כשאתם אוכפים את התקנון המשותף, יהא אשר יהא, אתם קונים לעצמכם שקט נפשי: הדיירים יודעים מה מצופה מהם, הבניין מתפקד כהלכה, יש אחריות לכל דייר במגדל או בבניין לעמוד בכללים ובמידה והוא לא עושה זאת – ניתן להעיר לו על כך או לקנוס אותו. כל הדברים הללו שומרים לאורך זמן על הנראות של הפרויקט ועל התקציב שלו – וזה אלמנט חשוב בהשבחת הנכס. מאוד.

כאן בונים קהילה

גם אם הם שוכנים במשרדים שונים ושייכים לחברות שונות, בסופו של דבר אנשים גרים עם אנשים – ואתם יכולים למנף את העובדה הזו לטובת השבחת הנכס שלכם. הפכו את הבניין למקום שנעים להיות בו וארגנו אירועים קהילתיים מסוגים שונים. המגדל מאכלס בעיקר עובדי הייטק שעובדים עד שעה מאוחרת? ארגנו להם Happy Hour שתשמח אותם! השבת בפתח? ארגנו יריד קטן של אוכל מוכן מתוצרת איכותית, שיפנק להם את הסופ"ש. חג חשוב מתקרב? הפעילו דוכני מזון לקראת החג או ערכו יריד חגיגי של פריטי אמנות, טקסטיל ונוי – הערך של הבניין שלכם יעלה פלאים, זה מקום שנעים להיות בו!

The post המדריך המלא להשבחת הנכס שלכם first appeared on קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

הפוסט המדריך המלא להשבחת הנכס שלכם הופיע לראשונה ב-קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

לפני הכול: עושים סדר

דיירים בבית משותף בעלי זכויות וחובות, וכדי לכונן סדר אמיתי בין אלה לבין אלה יוצרים תקנון. אך מהו התקנון הזה? הנה כמה מושגים חשובים שיסייעו לנו גם בהמשך. אם לא נוסחו תקנות ספציפיות הנקראות גם "תקנון מוסכם" ובו סעיפים הנוגעים ספציפית לנכס שברשותכם, יחול על הנכס "תקנון מצוי" – תקנון הכולל שורת תקנות כלליות הנוגעות לוועד המשותף (בין היתר מינוי ועד בית, ניהול אסיפות דיירים, ביצוע תיקונים ועוד). האמור כאן בכפוף לחוק המקרקעין.

כולם יודעים את מקומם

בדל סיגריה נשכח? שקית זבל שלא מצאה את מקומה בפח הבניין ונותרה מחוץ לדלת הבית? כשיש תקנון מסודר שכל דיירי הבניין מכירים ומודעים אליו – ה"צרות" הללו נחסכות באופן משמעותי. כמו בכל ארגון, חברה או קבוצה עם מטרה משותפת, כשכולם יודעים את מקומם הרבה יותר קל להתנהל. אף אחד לא מנחש, אין צורך לתהות האם התנהגות מסוימת רצויה או פחות וכך החיים בנכס המשותף מתנהלים על מי מנוחות – ואם לא? זה מוביל אותנו לסעיף הבא.

כשאין תקנון – אי אפשר להטיל סנקציות

אתם לא שוטרים וזה לא מתפקידכם לשוטט ברחבי הבניין ולבדוק האם יש הפרות סדר בנכס המשותף, אך אם יש תקנון ויש דיירים שלא עומדים בו – בייחוד אם מדובר בהפרות חוזרות ונשנות – יש לכם את הזכות המלאה לאכוף את הכתוב בו. כך למשל, אם יש דיירים המקיימים מסיבות רועשות עד השעות הקטנות (או הגדולות) של הלילה והדבר מהווה מטרד לשאר הדיירים, אם אין תקנון, כל שתוכלו לעשות הוא להעיר את תשומת ליבם לכך ולדבר אל ליבם. בפועל, לא תוכלו לעשות דבר נוסף. ברגע שיש תקנון מסודר ומובנה ושכל הדיירים יודעים מה מצופה מהם, תוכלו גם לפעול – להעיר בצורה תקיפה יותר ולקנוס בעת הצורך על עבירות שונות. כמובן שכל זה חייב להיות ברור ומוגדר מראש. על הדיירים להבין מה מצופה מהם ומה קורה במקרה של הפרות התקנון.   להבדיל מנכסים מסחריים שם לרוב תהיה חברת ניהול בנייני משרדים שאחראית על התפעול השוטף באחזקת המתחמים המסחריים, במתחם פרטי לרוב לא יהיה גורם שאחראי לאכוף ולכן האחריות בראש ובראשונה של הדיירים ,אלא אם כן מדובר במגדל יוקרה.

רוצים לשמור על הנכס? זו הדרך לעשות זאת

שמדובר על ניהול בנייני משרדים ומתחמים מסחריים , תקנון בית משותף נועד לשמור על ההתנהלות השגרתית בנכס, אך היא גם מסייעת לשמירה על הנכס ואף להעלאת הערך שלו. בניין לא מתוחזק, שסובל מהזנחה וכזה שדייריו לא טורחים לשמור עליו באמצעות שורת התקנות המוסדרת בתקנון – כנראה שיהיה פחות אטרקטיבי. רוצים להעלות את ערך הנכס ולהיות מגנט לדיירים חדשים בעת הצורך? צרו תקנון משותף, זו הדרך לעשות זאת.

לא מעמיסים על התקציב הציבורי

נניח שהדיירים בנכס המשותף מטילים אל בית השימוש ניירות טואלט ופריטים נוספים, והדבר גורם לקריאות תכופות לאינסטלטור ואנשי מקצוע נוספים – למה זה גורם? מלבד הטרחה הכרוכה בכך, התקציב הציבורי של הפרויקט מידלדל. כשאתם אוכפים נהלי התנהגות ברורים, אתם לא מעמיסים על התקציב הציבורי בהוצאות שלא לצורך. חיסכון כפול!

מילה מאיתנו

הניסיון לימד אותנו שפעמים רבות, בעת תחילת תהליך ניהול פרויקטים בנכסים רבים, יש הזנחה של התקנון ושל כללי ההתנהגות בנכס. זה בא לידי ביטוי במגוון דרכים, החל מכאוס בו הדיירים לא ממש מבינים מה מצופה מהם, דרך בניין שלא מתוחזק כראוי כי לדיירים אין אחריות אישית על הנעשה בו ועד להפרות חוזרות ונשנות של התקנות,  גם כשהתקנון מנוסח. מניסיוננו, גם לאחר שהתקנון יוצא לפועל ואפילו אחרי שכל הדיירים מאשרים את האמור בו (ואף מעורבים בניסוח חלק מהפרטים), לוקח מספר חודשים עד שהתהליך באמת קורם עור וגידים וכל הדיירים מצליח ליישם את האמור בו.

לכן אנחנו ממליצים בחום על כינון תקנון מוסכם – מכל סוג שהוא, אך כזה שיהיה מקובל על כלל דיירי הבניין – זה ישתלם לכם, בכל דרך שאפשר להעלות על הדעת.

The post כאן אוכפים בכיף: למה כל כך חשוב לאכוף נהלי התנהגות וליצור תקנון בבית משותף? first appeared on קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

הפוסט כאן אוכפים בכיף: למה כל כך חשוב לאכוף נהלי התנהגות וליצור תקנון בבית משותף? הופיע לראשונה ב-קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

איך זה נראה בפועל? המומחים שלנו מספקים הצצה אל מאחורי הקלעים של תכנון תקציב למתחמים מסחריים. בואו ללמוד מהגדולים ביותר איך עושים את זה נכון!

יש לכם הרבה אחריות על הכתפיים

על כתפיה של חברת אחזקה לבניין משרדים מוטלת לא מעט אחריות. התקציב השנתי הוא תוכנית עסקית לכל דבר ועניין, כשמטרת העל היא לחזות ככל הניתן את ההכנסות וההוצאות של הפרויקט לאורך השנה. תכנון התקציב הוא כלי עזר ניהולי המסייע לכם להבין כמה תוציאו, על מה, היכן ניתן לחסוך ואיך אפשר להתכונן גם לבלתי צפוי (ספוילר: הבלתי צפוי יגיע, בכל שנה מחדש).

במידה רבה, הגדרת התקציב בצורה נכונה היא אחד המדדים המשמעותיים המסוגלים לנבא את הצלחת הניהול השוטף בפרויקט, ובאמצעותו נקבעים יעדים כלכליים, ניהוליים ושוטפים במתחם כולו.

מה זה דורש מכם?

לבחון מגמות, שינויי מחירים, חלופות, לערוך השוואת מחירים, לשדרג את יכולות המשא ומתן שלכם ובקיצור – לרדת לרזולוציות הקטנות ביותר וגם לראות את התמונה הכוללת במטרה אחת: לעמוד בתקציב שהגדרתם מלכתחילה ולהוביל לניהול תקציבי נכון של המתחם.

4 המרכיבים שחייבים להיות בתכנון שלכם

אז איך בונים תקציב בצורה נכונה? הכל מתחיל מהשלב הראשוני והחשוב ביותר. קחו דף ועט (או מסמך אקסל ועכבר, כמובן) וכתבו לפניכם את סדר הפעולות לבניית התוכנית התקציבית:

1. מבט מלמעלה – בניית תקציב ראשוני הכולל את כל התחומים תחת שיפוטכם. מפו את כלל ההוצאות הקבועות והמשתנות שאתם צופים.
2. סדרי עדיפויות – מה יותר חשוב ממה? על איזה אספקט בתקציב לא ניתן לוותר ומה חשוב פחות? , ולהבין מה הדרישות של המשטרה עם יש לאבטחה או לחברת הביטוח על מנת לעמוד בתנאים של הפוליסה.
3. עם האצבע על הדופק – יום ולילה, בכל מזג אוויר וללא תלות במספר המתחמים שבניהולכם, אתם חייבים להיות בבקרה מלאה על הנעשה בפרויקט ועל הכספים המושקעים בו, בכל סעיף וסעיף, ולו הקטן ביותר.
4. אדפטציה ולמידה – לאורך חיי הפרויקט, אתם עתידים לגלות שגם עם התכנון ההדוק ביותר, יש מרכיבים בלתי צפויים. לפיכך יש לקחת בחשבון גם סעיפי תיקון ושיפור התקציב לאורך זמן (ובשנה הבאה זה יהיה קל יותר, מבטיחים).

סוגי ההוצאות (וההכנסות) העיקריות

ערכתם רשימה, תכננתם את סעיפי התקציב השונים וכעת הגיע הזמן לעשות ZOOM IN ולהבין מהם הפרמטרים הנכללים בתקציב השנתי של ניהול המתחם:

• הוצאות קבועות

הוצאות שאינן משתנות ונותרות קבועות מדי חודש, כולל אחזקה מונעת וביקורות נדרשות למערכות הבניין השונות. את ההוצאות הקבועות נחלק לשלושה חלקים:

• ניקיון ושמירה
• הנל"ח וגבייה
• שכר עובדים (די קבוע)
• הוצאות חשמל , מים ,מעליות ,ביטוח
• ביקורות שנתיות והסכמי שירות
• הוצאות אחזקת שבר

הקצאת תקציב לתיקונים הנדרשים לאורך השנה, עבור מערכות או מתקנים שהתקלקלו או ניזוקו.

• שדרוגים ופרויקטים נקודתיים

כל שדרוג או פרויקט חד פעמי הנעשה במתחם לאורך השנה או רב שנתי דורש הקצאת תקציב נפרדת.

• הכנסות

הניהול השוטף נגזר באופן ישיר מהתקציב העומד לרשותכם – הכנסות קבועות ומשתנות.

קדימה, בונים: ניהול סעיפי התקציב

1. ניהול ההכנסות

חלקו את סך ההכנסות לניהול המתחם לשתיים: הכנסות משתנות והכנסות קבועות, כגון דמי ניהול קבועים, מונה אנרגיה, הכנסות מתעריפי החניה וכדומה.

• ניהול ההוצאות

מפו את כל ההוצאות מכל הפרמטרים שמנינו לעיל וחלקו אותן להוצאות קבועות, הוצאות אחזקת שבר והוצאות לפרויקטים נקודתיים ושדרוגים צפויים.

• תרגיל בחשבון

הכניסו את כל ההכנסות אל מול כל ההוצאות ובדקו מה הפער ביניהן.

• גמישות וצמצום

עבור כל סעיף ציינו האם ניתן להקטין את ההוצאה ולצמצם את התקציב ובאיזו מידה (קל/קשה/לא ניתן). לאחר מכן עברו בשנית על סעיפים שהגדרתם כניתנים לצמצום והגדירו את הסכום עבורם מחדש.

• הבלתי צפוי

בסיום, הכניסו שני סעיפים נוספים:

• בצ"מ (בלתי צפוי מראש) – כך שתוכלו להיערך מראש גם להוצאות בלתי צפויות.
• שינויי מגמות – כך שתוכלו לקחת בחשבון מראש מקרים של עליות או ירידות במדדים, שינויי מגמות או שינויים במחיר, ולהיערך בהתאם לכל תרחיש ככל שניתן.

בניית תקציב בפרויקט חדש

אם אתם חברת ניהול למתחם מסחרי ומנהלים פרויקט בפעם הראשונה או הבעלים הגאים של מתחם משרדי חדש – בכל פרויקט חדש תידרשו להשקיע תקציב גדול יותר עבור הוצאות ראשוניות, חד פעמיות, ולפיכך נדרשת היערכות מעט שונה. חשוב להדגיש: במקרה כזה, כל הסעיפים שמנינו לעיל תקפים, אך אליהם נלווה סעיף מקדים של הגדרת התקציב עבור ההוצאות החד פעמיות, אותו יש להפריד מהתקציב השוטף.

The post I'TS ALL ABOUT THE MONEY: כך בונים תקציב חכם למתחם מסחרי first appeared on קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

הפוסט I'TS ALL ABOUT THE MONEY: כך בונים תקציב חכם למתחם מסחרי הופיע לראשונה ב-קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

שכרו חברת ניהול טובה

איכותם של נכסים רבים קמה ונופלת על איכות בחירת חברות ניהול בנייני משרדים. חברות שיש להן ניסיון בניהול נכסים, יודעות מהן דרכי הפעולה ונוקטות באמצעים הטובים ביותר כדי לטפל בנכס שלכם. לכל אלה יש השפעה ישירה על האטרקטיביות של הנכס שלכם.

בין היתר, חברת ניהול טובה תדאג שהנכס יהיה נקי, מטופח ומריח טוב ותפעל גם לטיפולי אחזקה מונעת. כך למשל, חברת הניהול תיישם בבניין אחזקת מערכות איכותית שמונעת תקלות לעתים תכופות ומאריכה ימים. היא תבצע אחזקת שבר באופן מידי ופשוט תדאג שהנכס שלכם יתפקד על הצד הטוב ביותר.  נושא זה חשוב ונותן לא מעט שקט גם במסגרת אחזקת מתחמים מסחריים.

בעוד ששימוש בחברת ניהול עולה כסף, כמובן, חשוב לשים לב כמה אתם משלמים – ועל מה. התקציב המושקע בניהול ואחזקת הפרויקט חייב להיות תפור למידותיו של הפרויקט מחד ולהתאים במלואו לצרכים של הנכס ושל הלקוח, מאידך. אם דמי הניהול יהיו גבוהים מדי, ייתכן וזה יהיה מורכב למצוא שוכרים. אם דמי הניהול יהיו נמוכים מדי, הדבר יבוא לידי ביטוי ביכולות של חברת הניהול לטפל בנכס וכך באופן טבעי גם יגיעו שוכרים איכותיים פחות – בשכר דירה נמוך יותר.

הורדת דמי הניהול

איך מורידים את דמי הניהול השוטפים? מייעלים את המערכות השונות הפועלות בבניין, וגם כאן – דואגים לחברת ניהול אמינה שמתמחה בניהול מגדלי משרדים וניהול מתחמים מסחריים , איכותית ובעלת ניסיון שתתנהל איתכם בשקיפות המרבית. כיצד עושים זאת בפועל? ניתן להתקין מונה אנרגיה לכל יחידה, כך שהיא תהיה נפרדת מהחשבון הציבורי, לבדוק האם ואיך ניתן להוזיל את עלויות החשמל (מהניסיון שלנו – כמעט תמיד יש מערכות הגוזלות חשמל רב שלא לצורך ולגמרי יכולות להתייעל) ולבצע אחזקה מונעת באופן תקופתי.

השקיעו בפרסום

גם הבניין המטופח ביותר שיש בו את הדיירים האיכותיים ביותר יכול להיבלע בין ים המבנים הפזורים באותו האזור או השכונה – ואם לא תודיעו לעולם שאתם קיימים, פשוט לא ידעו זאת! פרסום עצמי זה לא רע בכלל, בייחוד בשוק הנדל"ן התחרותי. איך עושים זאת נכון? יש כמה דרכים טובות להשקיע בפרסום (שבאמת יעבוד, יוכיח את עצמו ואף יחזיר את ההשקעה):

• משרדי תיווך – הדרך הישנה והטובה עדיין נחשבת ליעילה ביותר. אל תפחדו לפנות למתווכים כדי למצוא דיירים חדשים. כשהמתווך או המתווכת טובים במה שהם עושים, הם יוכלו למצוא לכם דיירים מעולים בפרופיל המדויק שאתם מחפשים, בדיוק במחיר שאתם רוצים. לכן גם אם תיפרדו משכר דירה של חודשיים כדי לשלם עמלה למתווך – זה יהיה שווה את זה ויעלה באופן מידי את אחוזי התפוסה בנכס.
• פלטפורמות באינטרנט – קבוצות פייסבוק, לוחות מכירה והשכרה של דירות באתרי אינטרנט ייעודיים (כמו יד 2, למשל), או כל דרך וירטואלית נוספת שאתם מכירים היא עדיין אחת הדרכים הטובות ביותר לחשוף את הנכס שלכם לדיירים פוטנציאלים חדשים. תנו כמה שיותר פרטים על הנכס ופרטו את החוזקות שלו – אתם רוצים להעלות את אחוזי התפוסה בנכס, וזו הדרך לעשות זאת.
• תליית שלטים – שילוט באזורים אטרקטיביים זו דרך מעולה לחשוף דיירים פוטנציאלים לנכס שלכם, אך חשוב לעשות זאת נכון. היו ממוקדים ככל שניתן, תנו את הפרטים החשובים בצורה בולטת ומושכת לעין וגם את דרכי ההתקשרות איתכם, ותלו את השלטים באזורים רלוונטיים לנכס – סביבו או באזורים שאתם יודעים שיהיו דיירים איכותיים שיהיו מתאימים לנכס. אחרי הכול, אנחנו לא רוצים להעלות את אחוזי התפוסה בלבד, אלא לעשות זאת בצורה איכותית.
• חברת ניהול – חברת ניהול בנייני משרדים ומגורים לא אחראית רק על הניהול השוטף של הנכס אלא יש חברות ניהול המחזיקות גם ברישיון תיווך – זו דרך מעולה לאתר דיירים חדשים כיוון מי שעוסק בתחום מבפנים ויודע מה נדרש כדי להשביח נכס או לשמור על הקיים יוכל לעזור לכם לעשות זאת.

השבחת הנכס

הדרך הקלאסית, הבטוחה וגם ההגיונית ביותר להעלות את אחוזי התפוסה בנכס ובהמשך את שכר הדירה היא לדבוק בפעולות שיהפכו את הבניין לאיכותי יותר. זאת אומרת, להשביח אותו. השבחת נכס דורשת השקעה ותשומת לב רבות, ללא ספק, אך היא משתלמת. כיצד עושים זאת בפועל? יש שלל דרכים, כמו להקפיד על טיפולי מנע ואחזקה מיטבית, להקצות תקציב ייעודי לשיפור הנכס (וכך אם יש צורך בשדרוגים ספציפיים – לא צריך להקדיש לכך תקציב חדש), להנגיש את הפרויקט לאנשים עם מוגבלויות, לאכוף את תקנון הבית המשותף וגם להשקיע באירועים שונים שיוצרים קהילה.

תמהיל שוכרים נכון

לבנות תמהיל שוכרים איכותי זו לא פחות מאמנות. חשוב להבין אילו שוכרים באזור של הפרויקט יהיו רלוונטיים ומתאימים לפרופיל שאתם מבקשים ליצור במבנה. כך למשל, אם אתם צריכים לאכלס סניף מסחרי עם תעבורה גבוהה של אנשים (מרפאה, חדר כושר, משרד ממשלתי וכדומה), סביר להניח שלרוב לא תרצו לעשות זאת באזור שלא מפותח כלכלית, או ליד עסקים קטנים.

רשתות חברתיות

גם העסק ה"אפרורי" ביותר שיש חייב להימצא ברשתות החברתיות ושתהיה לו נוכחות אינטרנטית. שמדובר במתחמים מסחריים אם אתם לא שם – אתם כמעט ולא קיימים. יתרה מכך, ניהול עמוד פייסבוק באופן שוטף יגרום למתעניינים להגיע אל המבנה ולהעלות את הפדיונות בנכס – בחנויות שבו ובעסקים השונים המרכיבים אותו. זה פשוט עובד!

The post איך להעלות את אחוזי התפוסה בנכס ואת שכ"ד מהמשרד\חנות שלכם? first appeared on קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

הפוסט איך להעלות את אחוזי התפוסה בנכס ואת שכ"ד מהמשרד\חנות שלכם? הופיע לראשונה ב-קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

הוצאות החשמל

מהי העליה הצפויה? 8.2%

מה ניתן לעשות?

החשמל צפוי להתייקר ב-8.2%. העלאת תעריף החשמל לצרכן הביתי משפיעה, כמובן, גם על ניהול הנכס שבאחזקתכם – אך יש גם חדשות טובות. אם אתם לא רוצים להיקלע להוצאות גדולות יותר, מומלץ לחשוב על פתרונות שיחסכו בחשמל, ויש לא מעט כאלה.

ראשית, תוכלו להחליף את גופי התאורה ולהשתמש בתאורה חסכונית. השדרוג הזה לבדו צפוי לחסוך לא מעט בהוצאות החשמל השוטפות, בייחוד בבניינים בהם החשמל עובד שעות נוספות. תאורת לד היא תאורה חסכונית, וצריכת החשמל שלה נמוכה בכ-50% בהשוואה לפלורסנט המסורתי.

בנוסף, כדאי לעשות שימוש חכם ולנצל מערכות שנולדו כדי לחסוך לנו – זה בדיוק הזמן להחיל אותם גם בבניין שבניהולכם. בין השאר, תוכלו ליישם צ'ילרים (פתרון קירור חסכוני), לשים לב למעליות, לכוונן את התאורה כך שתופעל באמצעות חיישן וגם לערוך בדיקה כללית למערכות כדי ליישם מערכות חסכוניות באנרגיה.

הוצאות ארנונה

מהי העליה הצפויה? 1.4% (ממוצע ארצי)

מה ניתן לעשות?:

בניגוד להוצאות החשמל, את הוצאות הארנונה אין לנו איך לחסוך או לצמצם – אך כן חשוב לקחת בחשבון את העלייה הצפויה ולהוסיף אותה לתקציב השנתי. בחנו מהו אחוז העליה הצפוי באזור בו ממוקם הנכס וכך תוכלו לערוך חישוב מדויק. כמו כן, מומלץ לערוך בנכס בדיקה לאיתור שטחים בשיפוץ או כאלו שאינם ראויים לשימוש , לפנות לעירייה ולבקש עליהם פטור מהוצאות ארנונה

עלייה במחירי המים

מהי העליה הצפויה? 3.5%

מה ניתן לעשות?

גם מחירי המים צפויים להתייקר החל מחודש ינואר 2023. הוסיפו את אחוז העלייה על תקציב 2022 כפי שהוא מתבטא בהוצאות השוטפות של המבנה שלרשותכם, לתקציב השנתי. גם כאן, על אף שאין לנו יכולת להימנע מההוצאות הללו, אנחנו יכולים לתכנן מערכות חסכניות באנרגיה ופשוט לבזבז פחות מים. זה טוב למדינה, זה טוב לדיירים וזה גם טוב לכיס.

הוצאות דלק

מה ניתן לעשות?

הדלק הולך ועולה בהתמדה (ולפעמים גם יורד, אבל לצערנו זהו לא המצב הרווח). אם יש בנכס שבניהולכם מערכות שעובדות על דלקים, דוגמת גנרטורים, שימו לב לכך ודאגו שהעלייה תגולם בתקציב השנתי. בנוסף קחו בחשבון גם את תשלומי הדלק לעובדים שזכאים מכם להחזר.

חומרי ניקיון

מהי העלייה הצפויה? כ-10%

מה ניתן לעשות?

גם ענף הקמעונאות מציג עליות מחירים ואם החלטתם שלא לשכור את שירותיה של חברת נקיון כגון קבוצת אחלה בהחלט תצטרכו לקחת בחשבון הוצאות של חומרי נקיון. העלייה הצפויה במחירי חומרי הניקיון היא כ-10%, וחשוב לקחת זאת בחשבון ולגלם גם אותה בהוצאות השוטפות בתקציב השנתי.

הוצאות בצ"מ

תכנון זה חשוב, אך כמו כל דבר בחיים – לא לכל דבר אפשר להתכונן. כדי שלא תופתעו עם הוצאות בלתי צפויות, נסו להיערך אליהן מראש ולהוסיף סעיף תקציבי של הוצאות בצ"מ (בלתי צפוי), על פי הפרמטרים הרלוונטיים למבנה שבאחזקתכם.

הנה כמה סעיפים שתוכלו לקחת בחשבון:

• ותק הבניין
• מצבו החזותי של הבניין
• מצב המערכות
• תקציב דל או עשיר

תקצוב שירותים לשיפור איכות החיים של הדיירים

מה אפשר לעשות?

בשוק התחרותי של היום אחד הפרמטרים למשוך שוכרים הוא השירותים הנילווים שהמגדל מציע כגון קונסרייג' , חיי קהילה , אבטחה , שירותי אחזקה תיקונים ותחזוקה על ידי חברה בעלת נסיון כמו קבוצת אחלה.

לכן, אנחנו ממליצים בחום לתקצב גם שירותים משפרי איכות חיים ולכלול אותם בתקציב השנתי. לצד ההוצאות השוטפות, ה"קרות" וההכרחיות – בסופו של דבר, יש כאן אנשים המרכיבים קהילה, ואתם אחראיים על פן נכבד הקשור לאיכות החיים שלהם. בין היתר, מומלץ לחשוב על סוגיות הנוגעות לשיפוץ, אכיפה של תקנון בית משותף, תהליכים משפטיים שונים, הפיכת החניון לציבורי, גינון והוצאות שונות שיהפכו את החיים במבנה לנעימים יותר עבור כולם.

הכי חשוב: לפני שמתכננים, עורכים סיכומים

רגע לפני שהתכנון שלכם יצא לדרך והתקציב של שנת 2023 קורם עור וגידים, מומלץ בחום לעצור לרגע ולהסיק מסקנות מהתקציב של השנה החולפת. פעמים רבות, די בהתבוננות הזו בלבד כדי לעזור לכם להתכונן טוב יותר לשנה הבאה – אך כמובן שחשוב גם להסיק מסקנות. בדקו: האם יש מערכת שאתם משקיעים בה יותר מהדרוש? האם היו חריגות מהתקציב שנקבע לשנה שעברה? ואם כן, מדוע החריגות הללו התרחשו? כיצד תוכלו למנוע זאת בפעם הבאה? אולי יש הוצאות שצריכות להיכלל בתקציב של שנת 2023 ויש צורך לעדכן אותו? בהתאם למסקנות שתסיקו, תוכלו להיערך באופן הטוב ביותר לשנת המס הבאה, ולנהל נכס לתפארת.

שתהיה שנה אזרחית טובה ומנוהלת היטב מקבוצת אחלה!

The post מנהלים נכס? קבלו טיפים מנצחים להכנת התקציב שנתי first appeared on קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

הפוסט מנהלים נכס? קבלו טיפים מנצחים להכנת התקציב שנתי הופיע לראשונה ב-קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

לחברת ניהול בניינים המון כובעים שונים, בין תפקידיה ניתן למצוא מתיקון דליפת מים לניהול תקציבים באלפי שקלים.

אז איך נראה יום בחייה? אנחנו שמחים ששאלת. לצורך מענה, גייסנו את אורן, סמנכ"ל התפעול של חברת אור אחזקות על מנת שיספר לנו.

אז איך הבוקר שלך מתחיל? אני שואלת את אורן, סמנכ"ל התפעול שמעדיף שיקראו לו מנהל אחזקה.

“הבוקר מתחיל בנסיעה לבניינים אותם אנחנו מנהלים.

כשאנחנו מגיעים אל כל בניין אנחנו סורקים אותו, מבחוץ לבפנים. בודקים את הניקיון במעליות ובלובי וכן עושים בדיקות שגרתיות כמו בדיקות לראות שאין נורות שרופות או תקלות שונות, בודקים את הדחסנית ואת הגג."

תפקידו של מנהל אחזקה הוא לא תפקיד משרדי בכלל ודורש עבודת שטח רבה, הבדיקות שאורן מתאר

מתבצעות באופן שיטתי וקבוע לפי טבלה מסודרת.

"יש לנו טבלה מסודרת ומחייבת. אנחנו מבלים המון זמן בבניינים שלנו. בדיקות כמו חשמל וגינון מתבצעות פעמיים בשבוע. תדירותן של שאר הבדיקות השגרתיות נעות בין פעם בשבוע לפעם בחודש." אורן מספר.

אז אתה בעצם כל היום מסתובב בין בניינים?

"לא כל היום, יש גם לא מעט עבודה משרדית. טיפולים חירומיים שצצים פתאום וכן הרבה עבודה מאחורי הקלעים. למעשה, העבודה האינטנסיבית היא הניהול, מכיוון שבתחום האחזקה אנחנו עובדים עם בעלי מקצוע. הניהול דורש מהמנהל להבין בהמון דברים כמו ביטוחים ונדל"ן. בנוסף אנחנו שומרים על קשר עם ועדי הבית."

האם יוצא לך לעבוד ישירות מול דיירים, שוכרים וספקים?

"ברור. כמעט כל יום, מן הסתם אנחנו גם אחראים בהרבה מהפעמים על ניהול דמי ועד הבית ואחראים להתנהל מול דיירים או שוכרים סרבניים. אנחנו עובדים מול ספקים ונותני שירות כל הזמן, טלפונית ופרונטלית. עושים כל מה שצריך על מנת שהכל יתקתק ויפעל כמו שצריך כדי לתת ראש שקט לשוכרים."

מה עוד תוכל לספר לנו על היום שלך?
"היום מלא הפתעות כשאתה עובד בחברת אחזקה, תמיד יודעים איך הוא יתחיל אבל לא כיצד הוא יגמר. אני מאוד אוהב את עבודת השטח בשילוב העבודה המשרדית והתנהלות מול אנשים. במהלך היום קורות סיטואציות מפתיעות וזה נותן אקשן ונפח לעבודה, זה תמיד נחמד. בסופו של יום, אני אוהב את מה שאני עושה וזה מה שחשוב."

The post איך נראה יום בחיי חברת ניהול ואחזקת מבנים? first appeared on קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.

הפוסט איך נראה יום בחיי חברת ניהול ואחזקת מבנים? הופיע לראשונה ב-קבוצת אחלה - ניהול נכסי נדל"ן ואיכות חיים.