לכל דירה יש מפתח משלה, חיים משלה ודיירים משלה – ולמרות זאת אתם עדיין גרים בבניין משותף, ולכן חשוב שתוכלו לעשות זאת בצורה הנעימה ביותר. מדוע חשוב ליצור נהלי התנהגות ברורים? מדוע כדאי לאכוף אותם ואיך עושים זאת נכון? המומחים שלנו עושים לכם סדר באחת הסוגיות הכי חשובות שיש בחיים בבניין משותף – וזה יעזור לכם לחיות יחד בהרמוניה. בואו נצא לדרך.
לפני הכול: עושים סדר
דיירים בבית משותף בעלי זכויות וחובות, וכדי לכונן סדר אמיתי בין אלה לבין אלה יוצרים תקנון. אך מהו התקנון הזה? הנה כמה מושגים חשובים שיסייעו לנו גם בהמשך. אם לא נוסחו תקנות ספציפיות הנקראות גם "תקנון מוסכם" ובו סעיפים הנוגעים ספציפית לנכס שברשותכם, יחול על הנכס "תקנון מצוי" – תקנון הכולל שורת תקנות כלליות הנוגעות לוועד המשותף (בין היתר מינוי ועד בית, ניהול אסיפות דיירים, ביצוע תיקונים ועוד). האמור כאן בכפוף לחוק המקרקעין.
כולם יודעים את מקומם
בדל סיגריה נשכח? שקית זבל שלא מצאה את מקומה בפח הבניין ונותרה מחוץ לדלת הבית? כשיש תקנון מסודר שכל דיירי הבניין מכירים ומודעים אליו – ה"צרות" הללו נחסכות באופן משמעותי. כמו בכל ארגון, חברה או קבוצה עם מטרה משותפת, כשכולם יודעים את מקומם הרבה יותר קל להתנהל. אף אחד לא מנחש, אין צורך לתהות האם התנהגות מסוימת רצויה או פחות וכך החיים בנכס המשותף מתנהלים על מי מנוחות – ואם לא? זה מוביל אותנו לסעיף הבא.
כשאין תקנון – אי אפשר להטיל סנקציות
אתם לא שוטרים וזה לא מתפקידכם לשוטט ברחבי הבניין ולבדוק האם יש הפרות סדר בנכס המשותף, אך אם יש תקנון ויש דיירים שלא עומדים בו – בייחוד אם מדובר בהפרות חוזרות ונשנות – יש לכם את הזכות המלאה לאכוף את הכתוב בו. כך למשל, אם יש דיירים המקיימים מסיבות רועשות עד השעות הקטנות (או הגדולות) של הלילה והדבר מהווה מטרד לשאר הדיירים, אם אין תקנון, כל שתוכלו לעשות הוא להעיר את תשומת ליבם לכך ולדבר אל ליבם. בפועל, לא תוכלו לעשות דבר נוסף. ברגע שיש תקנון מסודר ומובנה ושכל הדיירים יודעים מה מצופה מהם, תוכלו גם לפעול – להעיר בצורה תקיפה יותר ולקנוס בעת הצורך על עבירות שונות. כמובן שכל זה חייב להיות ברור ומוגדר מראש. על הדיירים להבין מה מצופה מהם ומה קורה במקרה של הפרות התקנון. להבדיל מנכסים מסחריים שם לרוב תהיה חברת ניהול בנייני משרדים שאחראית על התפעול השוטף באחזקת המתחמים המסחריים, במתחם פרטי לרוב לא יהיה גורם שאחראי לאכוף ולכן האחריות בראש ובראשונה של הדיירים ,אלא אם כן מדובר במגדל יוקרה.
רוצים לשמור על הנכס? זו הדרך לעשות זאת
שמדובר על ניהול בנייני משרדים ומתחמים מסחריים , תקנון בית משותף נועד לשמור על ההתנהלות השגרתית בנכס, אך היא גם מסייעת לשמירה על הנכס ואף להעלאת הערך שלו. בניין לא מתוחזק, שסובל מהזנחה וכזה שדייריו לא טורחים לשמור עליו באמצעות שורת התקנות המוסדרת בתקנון – כנראה שיהיה פחות אטרקטיבי. רוצים להעלות את ערך הנכס ולהיות מגנט לדיירים חדשים בעת הצורך? צרו תקנון משותף, זו הדרך לעשות זאת.
לא מעמיסים על התקציב הציבורי
נניח שהדיירים בנכס המשותף מטילים אל בית השימוש ניירות טואלט ופריטים נוספים, והדבר גורם לקריאות תכופות לאינסטלטור ואנשי מקצוע נוספים – למה זה גורם? מלבד הטרחה הכרוכה בכך, התקציב הציבורי של הפרויקט מידלדל. כשאתם אוכפים נהלי התנהגות ברורים, אתם לא מעמיסים על התקציב הציבורי בהוצאות שלא לצורך. חיסכון כפול!
מילה מאיתנו
הניסיון לימד אותנו שפעמים רבות, בעת תחילת תהליך ניהול פרויקטים בנכסים רבים, יש הזנחה של התקנון ושל כללי ההתנהגות בנכס. זה בא לידי ביטוי במגוון דרכים, החל מכאוס בו הדיירים לא ממש מבינים מה מצופה מהם, דרך בניין שלא מתוחזק כראוי כי לדיירים אין אחריות אישית על הנעשה בו ועד להפרות חוזרות ונשנות של התקנות, גם כשהתקנון מנוסח. מניסיוננו, גם לאחר שהתקנון יוצא לפועל ואפילו אחרי שכל הדיירים מאשרים את האמור בו (ואף מעורבים בניסוח חלק מהפרטים), לוקח מספר חודשים עד שהתהליך באמת קורם עור וגידים וכל הדיירים מצליח ליישם את האמור בו.
לכן אנחנו ממליצים בחום על כינון תקנון מוסכם – מכל סוג שהוא, אך כזה שיהיה מקובל על כלל דיירי הבניין – זה ישתלם לכם, בכל דרך שאפשר להעלות על הדעת.
