הניתוק השקט בין התכנון למציאות הבעיה האמיתית בהקמת נדלן מניב.
בעולם של ניהול בנייני משרדים, אחת הבעיות הגדולות והיקרות ביותר היא הפער שבין שלב התכנון והביצוע לבין החיים האמיתיים של המגדל ביום שאחרי המסירה.
היום חייבים לחשוב בשלב התכנון מי הקהל יעד ועלינו להתאים אליו את המתחם, כדי לייצר בידול , דבר שמעלה באופן ישיר את הnoi.
על הנייר הכול עובד.
המערכות מאושרות.
היועצים חתומים.
הקבלן מסר בזמן.
אבל אז מתחיל שלב ההפעלה.
ושם מתגלה האמת.
לא כי האדריכל לא מוכשר.
לא כי הקבלן התרשל.
אלא כי אף אחד לא שאל בזמן התכנון:
איך המגדל הזה יתפקד 365 ימים בשנה, לאורך עשר שנים?
איפה הפער מתגלה בפועל?
1 חדרי מכונות ללא נגישות תחזוקתית אמיתית
בשרטוט יש מרווחים.
בשטח אי אפשר לפתוח משאבה בלי לפרק מערכת שלמה.
טיפול שגרתי הופך לפרויקט.
בניהול מגדלי משרדים, כל שעה של השבתה עולה כסף והרבה , ומחלישה את המיצוב של המתחם.
2 בקרות כניסה
תכנון לקוי של הכניסות למתחם יגרום לעומסי הוצאות מיותרות על חשבון דמי ניהול.
הדבר יכול גם לפגוע בשליטה על המעבר בין השימושים.
במידה ולא מתכננים את זה בשלבים מוקדים ועושים הכנות נדרשות , מורכב יותר לתת לזה מענה בשלב התפעול.
ניהול המעליות ותכנונן לטובת שליטה ובקרה בזרימת האנשים בתוך המתחם.
3 חניונים ומערכות בקרה ללא שליטה תפעולית מלאה
חלוקת חניות בין השימושים וקיבוצם לטובת שליטה .
הכנות לטובת פיצול כניסות החניון ף לטובת שמירה של חניות הדיירים הקבועים מידי האורחים המזדמנים.
- שטחים ציבוריים שלא תוכננו לתחזוקה יומיומית
חומרי גמר יפים אבל רגישים.
אין נקודות מים נוחות לצוות ניקיון.
אין תכנון מסלול עבודה יעיל.
התקנת מערכות שמייקרות את עלויות האחזקה השוטפת.
בפועל עלויות הניקיון עולות, והשחיקה מהירה יותר.
למה זה קורה?
כי שלב התכנון מתמקד ב:
- עלויות הקמה
- עמידה בתקנים
- אסתטיקה
- לוחות זמנים
- שיווק ומכירה
אבל כמעט לא מתמקד ב:
- עלויות מחזור חיים (Life Cycle Cost)
- נגישות תחזוקתית
- תפעול יומיומי
- שליטה ארוכת טווח
- חוויית משתמש אמיתית
- יצירת בידול ויתרון למתחם.
וזה בדיוק המקום שבו מעורבות מוקדמת של יועץ אחזקה או חברת ניהול מנוסה משנה את כל התמונה.
מה ליווי מוקדם באמת חוסך?
כאשר יועץ אחזקה מלווה פרויקט כבר בשלבי התכנון:
בוחנים כל מערכת דרך עיניים תפעוליות
מאתגרים בחירת ציוד לפי עלות תחזוקה לא רק מחיר רכישה
מוודאים שליטה מלאה לחברת הניהול
מגדירים תקציב אחזקה ריאלי עוד לפני האכלוס
מונעים תלות מסוכנת בספקים בלעדיים
מצמצמים תקלות חוזרות בשנים הראשונות
מתכננים מטריה משפטית אשר מטיבה עם היזם ותשמור בעתיד על מיצוב המתחם ונראותו.
בניהול מגדלי משרדים, החלטה קטנה בשלב התכנון יכולה להשפיע על מיליוני שקלים לאורך חיי הנכס.
השאלה שכל יזם צריך לשאול
לא:
“כמה זה עולה לבנות?”
אלא:
כמה זה יעלה להפעיל את זה בעשר השנים הראשונות?”
הפרש של אחוזים בודדים בתקציב ההקמה
יכול להיות ההבדל בין מגדל יעיל ומאוכלס לבין מגדל שמייצר חיכוך תמידי מול הדיירים.
הנקודה האמיתית
ניהול בנייני משרדים מתחיל הרבה לפני המסירה.
ליווי תחזוקתי מוקדם אינו הוצאה נוספת.
הוא מנגנון הגנה על ערך הנכס.
והוא ההבדל בין מגדל שנראה טוב ביום הפתיחה
לבין מגדל שמתפקד מצוין גם בעוד עשר שנים.
